Steuerliche Vorteile bei der Vermietung

Nehmen wir einmal an, Heike vermietet ein Haus mit bestem Rheinblick in Bonn. Die Mieteinnahmen, die sie Monat für Monat erhält, müssen zwar versteuert werden, sie kann im Gegenzug jedoch auch zahlreiche Kosten, beispielsweise für Zinsen oder Reparaturen, als sogenannte Werbungskosten in ihre Steuererklärung eintragen.

Im Folgenden wird zunächst erläutert, wie das Finanzamt kalkuliert, und anschließend, wie die Vermieterin vorzugehen hat:

► Die Kalkulation des Finanzamtes:

Der Fiskus summmiert sämtliche Mieteinnahmen eines Jahres. Davon zieht das Finanzamt die Gelder ab, die Heike im selben Jahr für das Haus aufgewendet hat - beispielsweise für Instandsetzungen, Zinszahlungen oder Fahrten. Nur der verbleibende Betrag unterliegt der Besteuerung.

► Das Vorgehen Heikes:

Heike deklariert sowohl die Mieteinnahmen inklusive Nebenkosten als auch die Aufwendungen für das vermietete Objekt in ihrer Steuererklärung. Hierzu nutzt sie im Rahmen ihrer steuerlichen Deklaration die sogenannte Anlage V zur Erfassung von Einkünften aus Vermietung und Verpachtung.

Erwirbt Heike Gegenstände für das vermietete Objekt, deren Nettokosten unter 800 Euro liegen, gestaltet sich dies recht unkompliziert. Sie darf diese Ausgaben unmittelbar und vollständig von ihren Mieteinnahmen abziehen. Dies könnten beispielsweise Kosten für ein neues Waschbecken oder auch für Armaturen, Steckdosen oder Lichtschalter sein.

Kaufe Heike hingegen etwas für ihr Bonner Mietshaus, das den Nettowert von achthundert Euro übersteigt, wird die Angelegenheit etwas diffiziler: Heike muss das Erworbene über einen Zeitraum von mehreren Jahren steuerlich geltend machen. Dieses Verfahren wird als Abschreibung bezeichnet. Abgeschrieben wird beispielsweise eine Einbauküche in der Mietwohnung.

Für sämtliche Ausgaben, die Heike geltend machen möchte, benötigt sie einen Beleg. Diese Belege sollte sie für einen Zeitraum von fünf Jahren aufbewahren.

Und grundsätzlich gilt selbstverständlich: Nur die Beträge, die Heike als Vermieterin tatsächlich bezahlt, kann sie von ihren Mieteinnahmen abziehen. Kosten, die von den Mietern getragen werden, zählen nicht dazu.

Zinsen, Nebenkosten, Kontoführung...

Welche Ausgaben kann Heike als Werbungskosten in ihrer Steuererklärung angeben? Unser Überblick mit sechzehn Punkten zeigt auf, welche Posten Vermieter/innen absetzen dürfen:

1. Anschaffungs- und Herstellungskosten von Haus oder Wohnung

Für eine Immobilie, die bis zum 31. Dezember 1924 fertiggestellt wurde, dürfen Vermieter/innen jährlich 2,5 Prozent der Anschaffungskosten des Gebäudes von der Steuer absetzen, oder korrekt ausgedrückt, abschreiben. Dies ist möglich, bis 100 Prozent der ursprünglichen Anschaffungskosten des Gebäudes erreicht sind. Wurde ein Haus zwischen 1924 und 2022 errichtet, ist eine jährliche Abschreibung von 2 Prozent für eine Nutzungsdauer von fünfzig Jahren vorgesehen. Wohngebäude, deren Fertigstellung nach dem 31. Dezember 2022 erfolgte, können jährlich mit 3 Prozent abgeschrieben werden. Vertiefende Informationen hierzu finden Sie in unserem Artikel Haus kaufen, Steuern sparen: Kaufpreis von Haus und Grundstück teilen.

Ob als Großgrundbesitzer/in oder Liebhaber/in kleiner Grünflächen - Immobilieneigentümer sind zur jährlichen Zahlung der Grundsteuer verpflichtet. Diese Abgabe wird von der jeweiligen Gemeinde erhoben, was bedeutet, dass die Gemeinde, in der sich die Immobilie befindet, die Höhe der Grundsteuer festlegt. Erfreulicherweise kann Heike, wie alle anderen Vermieter/innen auch, die Grundsteuer als Werbungskosten in ihrer Steuererklärung in voller Höhe geltend machen.

3. Zinsen

Der Bau des Hauses in den 1980er Jahren verschlang für Heike beträchtliche Summen. Dieses Kapital musste sie bei einer Bank leihen. Viele Vermieter/innen sehen sich in einer ähnlichen Situation: Sie erwerben eine Wohnung oder ein Haus mittels eines Hypothekendarlehens. Hierfür nehmen sie Kredite bei einer Bank auf und verpfänden die zu vermietende Wohnung als Sicherheit. Nach der Kreditaufnahme sind nicht nur die monatlichen Raten zur Tilgung des Kredits, sondern auch die laufend anfallenden Zinsen zu entrichten. Diese Zinszahlungen können Vermieter/innen als Werbungskosten von der Steuer absetzen.

Weitere Details zu diesem Thema finden Sie in unserem Steuertipp Vermieter können Kredit-Zinsen komplett von der Steuer absetzen.

4. Kontoführung

Heike hat bei ihrer Bank eigens ein Konto für die Einnahmen und Ausgaben eingerichtet, die mit dem vermieteten Häuschen in Verbindung stehen. Ihre Bank berechnet dafür Gebühren für die Kontoführung - genau diese Gebühren darf Heike ebenfalls als Werbungskosten steuerlich geltend machen.

5. Maklergebühren

Unsere Vermieterin Heike, obwohl ihr Mietshaus in Bonn steht, lebt im fast 600 Kilometer entfernten Berlin. Bei der Suche nach geeigneten Mietern nimmt sie die Unterstützung eines lokalen Maklers in Anspruch. Mit Erfolg - denn rasch konnte ein zuverlässiger Mieter gefunden werden. Allerdings entstanden dabei zwangsläufig Maklergebühren. Da Heike diese Gebühren selbst getragen hat, kann sie diese von den zu versteuernden Mieteinnahmen abziehen.

Näheres hierzu erfahren Sie in unserem Artikel Makler: In diesen Fällen können Sie die Provision von der Steuer absetzen.

6. Werbungskosten für Vermietung

Anzeigen im Internet oder in Zeitungen: Wenn ein/e Vermieter/in eine Wohnung oder ein Haus neu vermieten möchte und dafür Werbung schaltet, kann er bzw. sie die damit verbundenen Ausgaben im Rahmen der Steuererklärung in Anlage V eintragen.

7. Bürokosten

Manche Vermieter/innen kümmern sich - im Gegensatz zu Heike in unserem Beispiel - ohne externe Hilfe um die Vermietung einer Immobilie. In solchen Fällen können beispielsweise die Kosten für Muster-Mietverträge, Telefon und Porto, Schreibwaren und Software abgesetzt werden.

8. Hausnebenkosten

Heizung, Wasser, die Instandhaltung von Gemeinschaftsbereichen, Aufwendungen für einen/eine Hausmeister/in oder Hausverwalter/in, Rechnungen vom Schornsteinfeger, die Müllentsorgung, der Winterdienst, die Straßenreinigung und Versicherungen wie die Gebäude- oder Feuerversicherung - für all diese Posten erhält Heike monatlich Nebenkostenvorauszahlungen von ihrem Mieter. Diese muss sie selbstverständlich als Einnahmen versteuern. Anschließend darf sie sie jedoch auch als Werbungskosten in ihrer Steuererklärung angeben.

Eine Einschränkung: Übernimmt Heike beispielsweise selbst die Tätigkeit des Hausmeisters, kann sie ihre eigene Arbeitsleistung nicht absetzen. Immerhin jedoch kann sie die Kosten für das benötigte Werkzeug, die Fahrtkosten und das Material geltend machen.

Kaputter Boiler, tropfender Wasserhahn, neue Fenster: In den meisten Fällen trägt der/die Vermieter/in die Kosten, wenn in der Wohnung etwas defekt ist oder renoviert werden muss. So ergeht es auch Heike, als sie einen Anruf von ihrem Mieter erhält. Der Abfluss in der Küche ist undicht. Heike entsendet umgehend einen Handwerker in das Bonner Haus und erhält prompt die Rechnung. Auch diese Handwerkerkosten dürfen Vermieter/innen von der Steuer absetzen - und zwar vollständig, sofern sie nicht selbst im vermieteten Haus wohnen.

Dieser Punkt weckt Ihr Interesse? Unser Top-Thema Renovierungskosten für vermietete Immobilien absetzen widmet sich ausführlich dieser Thematik.

10. Sanierung und Umbau

Ist eine Sanierung oder ein Umbau der Wohnung oder des Hauses erforderlich, müssen Vermieter/innen die Kosten in der Regel über eine langjährige Abschreibung von der Steuer abziehen. Dies gilt jedoch nur für Bauprojekte, deren Kosten 4.000 Euro pro Jahr übersteigen. Sämtliche Kosten, die unterhalb dieser Grenze liegen, können Vermieter/innen noch im selben Jahr steuerlich geltend machen.

Mehr dazu lesen Sie in unserem Artikel: Was Vermieter bei Sanierung, Umbau und Ausbau absetzen können.

11. Anschaffung von Möbeln

Auch in Berlin vermietet Heike - allerdings nur eine möblierte Einzimmerwohnung. Da sie die Wohnung samt Inventar - sprich inklusive Möbel, Einbauküche etc. - ihrer Mieterin zur Verfügung stellt, kann sie die Kosten für die Möbel und die übrige Ausstattung in der Regel steuerlich geltend machen. Dabei gilt auch hier: Gegenstände mit einem Nettowert unter 800 Euro darf sie direkt in ihrer Steuererklärung als Aufwendungen angeben. Gegenstände, die diesen Betrag überschreiten, müssen über mehrere Jahre hinweg abgeschrieben werden.

Zurück zum Objekt mit Rheinblick: Heike begibt sich in regelmäßigen Abständen nach Bonn, um nach dem Rechten zu sehen. Dabei kann es auch vorkommen, dass sie einen Abstecher in den Baumarkt unternimmt, um Material für kleinere Reparaturen zu erwerben. Sämtliche Fahrten, die Heike im Zusammenhang mit ihrer vermieteten Immobilie unternimmt, kann sie als Ausgaben deklarieren. Das bedeutet: Bei Fahrten mit dem eigenen PKW werden 30 Cent pro zurückgelegtem Kilometer berechnet, beispielsweise für Besuche beim Mieter, Handwerkern, der Bank oder dem Steuerberater.

Im Übrigen kann ein Vermieter bei einem Gespräch mit seinem Mieter auch die damit verbundenen Bewirtungskosten zumindest zu 70 Prozent absetzen.

13. Anwalts- und Rechtsschutzversicherungsgebühren

Leider lässt sich dies manchmal nicht vermeiden: Auch Heike hatte bereits Schwierigkeiten mit einem früheren Mieter. Selbst bei kleineren Auseinandersetzungen kann ein Schreiben von einem Rechtsanwalt oder einer Rechtsanwältin oft Wunder wirken. Doch selbst wenn die Situation eskaliert, können die Kosten für den Rechtsanwalt oder die Rechtsanwältin, Sachverständige und das Gericht von Vermietern als Werbungskosten steuerlich abgesetzt werden. Ebenso kann Heike die Kosten für eine Vermieter-Rechtsschutzversicherung geltend machen.

Dieser Sachverhalt wird auch im Artikel Welche Anwaltskosten kann man absetzen? behandelt.

14. Mitgliedsbeiträge

Regelmäßige und aktuelle Informationen, die speziell auf Vermieter/innen zugeschnitten sind, werden von Verbänden wie "Haus und Grund" oder dem "Vermieterverband" bereitgestellt. Die Mitgliedsbeiträge für solche Organisationen können Vermieter/innen ebenfalls in der Anlage V eintragen und somit steuerlich geltend machen.

15. Abfindung für Mieter

Wenn Heike ihrem Mieter eine Abfindung zahlt, damit dieser auszieht, kann sie auch diese Gelder von der Steuer absetzen. Allerdings ist sie nicht verpflichtet, ihrem Mieter eine Auszugsprämie zu gewähren. Daher gibt es keine festgelegte Höhe für eine solche Entschädigung. Üblich sind ein oder sogar mehrere Monatsmieten als Abfindung.

Heike kann als Vermieterin die Auszugsprämie in zwei spezifischen Fällen steuerlich geltend machen:

1. Wenn sie die Wohnung modernisiert und anschließend zu einer höheren Miete erneut vermietet. In diesem Fall trägt sie den Betrag als Werbungskosten in der Anlage V "Vermietung und Verpachtung" ein.
2. Oder wenn sie die Immobilie anschließend verkaufen möchte. In dieser Situation wird die Auszugsprämie vom Veräußerungsgewinn abgezogen.

Wichtiger Hinweis: Als Vermieter/in können Sie die Auszugsprämie nicht absetzen, wenn Sie selbst beabsichtigen, in die Wohnung einzuziehen.

16. Leerstand von Immobilien

Sollte Heike trotz geschalteter Zeitungsanzeigen oder Online-Inserate keinen Mieter finden und die Immobilie leer stehen, muss sie nicht nur mit Mietausfällen rechnen, sondern hat auch weiterhin diverse Kosten zu tragen. Zu den fortlaufenden Aufwendungen zählen beispielsweise Nebenkosten wie Wasser-, Strom- und Heizkosten sowie Ausgaben für Grundsteuer, Gebäudeversicherung oder Kreditzinsen. Auch bei einem Leerstand aufgrund von Renovierungsarbeiten fallen die genannten Kosten weiterhin an.

Die erfreuliche Nachricht: Diese Ausgaben kann Heike als vorab entstandene Werbungskosten steuerlich geltend machen. Sie muss sich jedoch nachweislich ernsthaft um eine Vermietung bemühen und diese Absicht dem Finanzamt darlegen. Folgende Maßnahmen werden vom Finanzamt als ernsthafte, sogenannte Einkunftserzielungsabsicht gewertet:

• Wiederholtes Schalten von Zeitungsanzeigen und Online-Inseraten
• Beauftragung eines/einer Maklers/Maklerin
• Renovierung der Wohnung
• Anpassung des Mietpreises

Steht eine Wohnung über einen längeren Zeitraum - beispielsweise mehrere Jahre - leer, muss der/die Vermieter/in mit kritischen Nachfragen des Finanzamtes rechnen. Alleinige Anzeigen in Zeitungen oder im Internet reichen dann nicht mehr aus, um die Vermietungsabsicht zu belegen. Zusätzlich wäre es ratsam, beispielsweise einen/eine Makler/in zu beauftragen oder die Wohnung zu renovieren.